Mietzins-Tabelle
Dreimonatige Kündigungsfrist
- Mietzinsänderungen nach Art. 269.a lit. b und e OR unter Berücksichtigung
- der Hypothekarzinsänderungen 1)
- der Teuerung des risikotragenden Kapitals 2)der Kostensteigerungen 3)
Diese Tabelle ist als Hilfsmittel zu verstehen. Sie kann eine individuelle Berechnung einer Mietzinsanpassung im Streitfalle nicht ersetzen. Bei Mietverträgen mit besonderen Abmachungen, wie z.B. Index- oder Staffelmiete, gelangt diese Mietzinsgestaltung während der festen Dauer nicht zur Anwendung.
Berechnet am 4. November 2010
Hinweis: Alle Angaben sind mit grosser Sorgfalt und nach bestem Wissen erstellt worden. Trotzdem übernimmt der Hauseigentümerverband Kanton Zürich keine Haftung für allfällige Irrtümer oder Fehler.
| Letzte Anpassung | Berechnungsgrundlagen der letzten Anpassung | Aktuelle Berechnungsgrundlagen | Mietzinsänderung | ||||||
| Hypo- thekar- zinssatz / Referenz- zins- satz 1) |
Indexstand 2) | Hypothekar- zinssatz / Referenzzinssatz 1) | Teuerung risiko- tragendes Kapital 2) | Kosten- steiger- ungen 3) | per 1. April 2011 | ||||
| 3.00% | 2.75% | bis Ende Oktober 2010 109.3 Punkte |
bis Ende Oktober 2010 | Referenz- zinssatz 3.0% | Referenz- zinssatz 2.75% | ||||
| Mietzinsänderung im Detail | Total | ||||||||
| per 4) | % | Punkte | Monat | % | % | % | % | % | % |
| 5) 01.10.05 | 3.25 | 105.0 | 4.05 | -2.91 | -5.66 | 1.64 | 5.50 | 4.23 | 1.48 |
| 6) 01.10.05 | 3.00 | 105.0 | 4.05 | 0.00 | -2.91 | 1.64 | 5.50 | 7.14 | 4.23 |
| 1.4.06 | 3.00 | 105.7 | 10.05 | 0.00 | -2.91 | 1.36 | 5.00 | 6.36 | 3.45 |
| 1.10.06 | 3.00 | 106.2 | 4.06 | 0.00 | -2.91 | 1.17 | 4.50 | 5.67 | 2.76 |
| 1.4.07 | 3.00 | 105.9 | 10.06. | 0.00 | -2.91 | 1.28 | 4.00 | 5.28 | 2.37 |
| 7) 01.10.07 | 3.00 | 106.6 | 4.07 | 0.00 | -2.91 | 1.01 | 3.50 | 4.51 | 1.60 |
| 8) 01.10.07 | 3.25 | 106.6 | 4.07 | -2.91 | -5.66 | 1.01 | 3.50 | 1.60 | -1.15 |
| 9) 01.04.08 | 3.25 | 107.3 | 10.07 | -2.91 | -5.66 | 0.75 | 3.00 | 0.84 | -1.91 |
| 10) 01.04.08 | 3.50 | 107.3 | 10.07 | -5.66 | -8.26 | 0.75 | 3.00 | -1.91 | -4.51 |
| 1.10.08 | 3.50 | 109.1 | 4.08 | -5.66 | -8.26 | 0.07 | 2.50 | -3.09 | -5.69 |
| 1.4.09 | 3.50 | 110.1 | 10.08 | -5.66 | -8.26 | -0.29 | 2.00 | -3.95 | -6.55 |
| 1.10.09 | 3.25 | 108.7 | 4.09 | -2.91 | -5.66 | 0.22 | 1.50 | -1.19 | -3.94 |
| 1.4.10 | 3.00 | 109.1 | 10.09 | 0.00 | -2.91 | 0.07 | 1.00 | 1.07 | -1.84 |
| 1.10.10 | 3.00 | 110.2 | 4.10 | 0.00 | -2.91 | -0.33 | 0.50 | 0.17 | -2.74 |
1) Seit 1.1.08 ist für die Mietzinsgestaltung nach der relativen Methode ein für die ganze Schweiz geltender Referenzzinssatz massgebend. Dieser wird mit Stichtag 30.9.10 wieder neu berechnet und Anfang Dezember publiziert. Falls er überhaupt eine Änderung erfährt, dann wohl von gegenwärtig 3.00% auf 2.75%. Damit Sie für diese Eventualität gewappnet sind, haben wir sie in unserer Tabelle bereits vorweggenommen. Zur Anwendung gelangt nur diejenige Kolonne, welche dem Anfang Juni in den Medien veröffentlichten neuen Referenzzinssatz entspricht. Es empfiehlt sich jedenfalls, mit der Berechnung allfälliger Mietzinsanpasungen bis nach diesem Datum zuzuwarten.
2) 40% der Teuerung gemäss Landesindex der Konsumentenpreise. Für die Berechnung spielt es keine Rolle, auf welcher Basis (1993/2000/2005) die Teuerung berechnet wird. Wir verwenden hier die Basis 2000.
3) Verteuerung aller öffentlich-rechtlichen Abgaben und anderen Aufwendungen, die der Betrieb der Liegenschaft mit sich bringt, z.B. Objektsteuern, Versicherungsprämien, Kehricht, Wasser, Abwasser, Elektrisch für allgemeine Räume, usw.
- In der Regel wird eine Erhöhung des Mietzinses von 0,5 - 1% pro Jahr ohne konkreten Nachweis möglich. Die diesbezügliche praxis der Schlichtungsbehörden ist uneinheitlich.
- Wird eine Mehrzahl der Betriebskosten neben dem Mietzins separat abgerechnet, so kann diese Erfahrungszahl nicht angewendet werden. Eine Steigerung dieser Kosten gilt dann als mindestens teilweise bereits in der Nebenkostenabrechnung berücksichtigt, so dass pauschal, d.h. ohne Beleg, nur 0,25-0,5 % pro Jahr akzeptiert werden kann.
- Müssen die Kostensteigerungen belegt werden, so kann der Beweis nur durch Vergleich über einen längeren Zeitraum hinaus erbracht werden. Der Durchschnitt mehrerer Jahre muss mit dem Durchschnitt der Kosten der Folgejahre verglichen werden. Die aus diesem Vergleich resultierende Steigerung ist es, die zu einer Erhöhung berechtigt. Einmalig hohe Kosten fallen so auf mehrere Jahre verteilt ins Gewicht.
4) Massgebend für die Berechnung der Mietzinsanpassung ist der Zeitpunkt, an welchem die letzte Mietzinsanpassung verschickt wurde oder - falls seit Vertragsabschluss noch keine Anpassung vorgenommen worden ist - der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. In dieser Tabelle wird davon ausgegangen, dass die letzte Anpassung kurz nach Erscheinen unserer entsprechenden Tabelle auf den in der ersten Spalte angeführten Termin ausgeführt wurde. Es empfiehlt sich, die erste Mietzinsanpassung nach Vertragsabschluss individuell zu berechnen, bzw. berechnen zu lassen.
5) Falls die Hypothekarzinssenkung von 3.25 auf 3% noch nicht auf den 1.10.2005 berücksichtigt wurde
6) Falls die Hypothekarzinssenkung von 3.25 auf 3% bereits auf den 1.10.2005 berücksichtigt wurde
7) Falls die Hypothekarzinserhöhung von 3 auf 3.25% noch nicht auf den 1.10.2007 berücksichtigt wurde
8) Falls die Hypothekarzinserhöhung von 3 auf 3.25% bereits auf den 1.10.2007 berücksichtigt wurde
9) Falls die Hypothekarzinserhöhung von 3.25 auf 3.5% noch nicht auf den 1.4.2008 berücksichtigt wurde
10) Falls die Hypothekarzinserhöhung von 3.25 auf 3.5% bereits auf den 1.4.2008 berücksichtigt wurde
Bemerkungen zur Tabelle «Mietzinsgestaltung»
Diese Berechnung ist nur korrekt für Mietzinsanpassungen, welche bis etwa Ende des laufenden Monats verschickt werden und nur sofern sich die Berechnungsgrundlagen zwischen dem Berechungsdatum und dem Versand der Mietzinsanpassung nicht verändert haben.
Ausgangspunkt für jede Berechnung einer Mietzinsänderung ist der Zeitpunkt, in dem die letzte Anpassung verschickt wurde.
Bei den Ansätzen für Hypothekarzins und Teuerung handelt es sich um gesetzlich bestimmte Grössen.
Bei den Kostensteigerungen wird mit dem Erfahrungswert von 1%/Jahr gerechnet. Werden besonders viele Nebenkosten separat abgerechnet, reduziert sich der Erfahrungswert. Im Streitfall sind die tatsächlichen Kostensteigerungen zu belegen.
Zur Beachtung:
- Mietzinserhöhungen sind mit dem amtlichen Formular mitzuteilen.
- Mietzinssenkungen sind an keine Form gebunden.
- Bei Mitteilungen, bisherige Vorbehalte würden teilweise oder ganz mit dem Mietzinssenkungsanspruch verrechnet, sollten vorsichtshalber die Vorschriften für Mietzinserhöhungen eingehalten werden.
- Mietzinserhöhungen können nur auf die Kündigungstermine hin erfolgen.
- Der Mieter hat die Mitteilung einer Mietzinserhöhung innert folgender Frist zu erhalten: Kündigungsfrist plus 10 Tage vor dem Kündigungstermin. Des Zustellrisikos wegen sollte die Erhöhung noch einmal 10 Tage früher verschickt werden. (Beispiel: Mietzinserhöhung auf den 1. April. Bei einer Kündigungsfrist von 3 Monaten Versand allerspätestens am 11. Dezember.)
- Mietzinserhöhungsformulare sind eingeschrieben zu verschicken.
Nicht abgeholte Mitteilungen ungeöffnet aufbewahren (als Beweismittel für den Richter). Zur Orientierung dem Mieter auf normalem Postweg eine Kopie zustellen. - Auf der Mitteilung müssen die Gründe der Erhöhung bzw. der mit dem Senkungsanspruch verrechneten Erhöhungsmöglichkeiten abschliessend aufgezählt sein. Andere Gründe können später nicht mehr geltend gemacht werden.
- Wird die rechtlich zulässige Mietzinserhöhung bzw. Verrechnungsmöglichkeit nicht voll ausgeschöpft, ist ein ausdrücklicher Vorbehalt für das spätere Nachziehen anzubringen. Dieser Vorbehalt muss in Franken oder Prozenten angegeben und begründet werden.
- Keine Kündigung im Zusammenhang mit einer Mietzinsänderung!!!