• «In der Schweiz haben wir zufriedene Mieter»

«In der Schweiz haben wir zufriedene Mieter»

24.07.2017     Text: Reto Vasella

Zur Abwechslung gab es für einmal kein alles dominierendes Geschäft in der diesjährigen Sommersession in Bern. Die für Hauseigentümer wichtigen Themen ereigneten sich hauptsächlich ausserhalb des Rates. Darüber unterhielten sich Hans Egloff und der Appenzeller CVP-Nationalrat Daniel Fässler.

Ein brandaktuelles Thema für die Hauseigentümer: der Bundesrat hat gerade erst seinen Vorschlag zum Enteignungsrecht in die Vernehmlassung gegeben. Was ist davon zu halten?

Hans Egloff (HE): Dieser Vorschlag hat mich sehr erstaunt. Inhaltlich wollen sie vor allem das Verfahren straffen und man hat als Betroffener noch weniger Rechte. Zusätzlich sollen die Schätzungskommissionen anders strukturiert werden. Wir brauchen jedoch noch etwas Zeit, um die Sache im Detail studieren zu können.

Daniel Fässler (DF): Ich habe mir den Vorschlag noch nicht angeschaut.

Aktuell treten im Rahmen des RPG die Umsetzungsvorlagen zur Mehrwertabschöpfung in den einzelnen Kantonen in Kraft

HE: Ja genau und einzelne Gemeinden machen bereits Abschöpfungen, bevor vom Eigentümer überhaupt ein Mehrwert realisiert wurde. Die Gemeinde macht sozusagen eine Aufzonung und der Eigentümer erhält direkt den Einzahlungsschein dazu.

DF: Das ist doch gar nicht möglich. Das RPG schreibt vor, dass bei Neueinzonungen eine Mehrwertabgabe erhoben werden muss, das ist in dem Sinne Pflicht der Kantone. Dabei gilt eine Mindestabgabe von 20 Prozent. Das Bundesgesetz schreibt vor, wann die Abgaben erhoben werden können und wann diese fällig sind, nämlich bei Veräusserung oder bei Überbauung.
Die Schätzung des Mehrwerts hingegen kann früher erfolgen, das ist auch sinnvoll. Diese soll dann gemacht werden, wenn der planerische Schritt vollzogen ist, also dann, wenn eine Einzonung beschlossen wurde. Zur Zahlung fällig wird er nach Bundesgesetz jedoch erst dann, wenn die Überbauung auch realisiert worden ist. Deshalb würde es mich sehr erstaunen, wenn eine Gemeinde dazu überhaupt die Kompetenz hätte, , die Fälligkeit der Abgabe früher anzusetzen. Würde verlangt, dass die Abgabe bereits mit dem Planungsschritt und vor der Realisierung fällig wäre, ist dies m.E. bundesrechtswidrig.

HE: Für einmal gehört der Kanton Zürich nicht zu den Ersten, wenn es um die Umsetzung einer bundesrechtlichen Vorgabe geht. Bedauerlicherweise wird neben der Verpflichtung durch das RPG zur Abschöpfung des Mehrwertes bei Neueinzonungen von mindestens 20 Prozent auch eine Abgabe bei Um- und Aufzonungen ernsthaft diskutiert. Einen Teil dieser Abgaben sollen die Gemeinden bekommen, was dort den Appetit angeregt hat. Da müssen wir mit Vehemenz dagegen halten.

DF: Meines Wissens muss die Mehrwertabschöpfung bis Ende April 2019 eingeführt werden. Das ist doch schon bald.
Im Kanton Appenzell I.Rh. haben wir diesen Frühling an der Landsgemeinde das kantonale Baugesetz revidiert. Dabei wurde die Mehrwertabschöpfung mit der minimalen Abgabe von 20 Prozent eingeführt. 
Bei Aufzonungen und ähnlichen Planungsmassnahmen haben wir bewusst darauf verzichtet, denn dadurch würde eine Verdichtung und Entwicklung von Siedlungen verhindert. Es ist besser, einen Anreiz und nicht schon eine Strafe mit auf den Weg zu geben. Grosse Kantone wie etwa Zürich würden gut daran tun, sich ein Beispiel am Kanton Appenzell I.Rh. zu nehmen.

HE: Ja das ist tatsächlich mustergültig. Es ist ja eine kantonale Abgabe. Bei uns haben jedoch die Gemeinden Blut geleckt und stellen sich auf den Standpunkt, dass auch sie einen Anspruch hätten, mindestens einen Teil dieser Erlöse zu erhalten, da sie ja die ganzen Infrastrukturkosten tragen.

DF: Grundsätzlich steht es den Kantonen frei, sich mit den Gemeinden den Erlös zu teilen, der mit den Mehrwertabgaben realisiert werden kann.
Der Bundesgesetzgeber hat jedoch ausdrücklich bestimmt, wofür diese Abgaben eingesetzt werden müssen, nämlich für Massnahmen im Raumplanungsrecht. Das heisst, man darf diese Abgaben nicht dazu verwenden, um die Staatskassen zu füllen oder für andere Zwecke. Im Vordergrund stehen Zahlungen für Planungsmassnahmen, die zu Eigentumsbeschränkungen oder zu Auszonungen führen, das ist der eigentliche Hauptverwendungszweck. Zudem können Teile davon für Entwicklungsprojekte und Verdichtungsmassnahmen verwendet werden. Das ist der Wille und auch die Vorgabe des Bundes.

Ein wichtiges Thema ausserhalb der Session war bestimmt die soeben erfolgte Bekanntgabe der Senkung des Referenzzinssatzes.

HE: Hier ist der Mieterverband auf eine unangenehme Art mit einer Medienkonferenz sofort vorgeprescht und forderte die Mieter auf, endlich gegen die Abzocker vorzugehen und die anscheinend geschuldeten Mietzinsreduktionen einzufordern. Ich wehre mich selbstverständlich gegen den Vorwurf, dass wir den Mietern Milliarden von Franken abknöpfen, indem wir die vorherigen Senkungen nicht weitergegeben hätten. Dem ist natürlich nicht so. 
Ich möchte vor allem auch darauf hinweisen, dass die Hauseigentümer jährlich über zehn Milliarden Franken in den Unterhalt des Immobilienparks investieren, welche nicht mietzinsrelevant sind, dazu kommen jährlich über acht Milliarden Franken für wertvermehrende Investitionen und über fünf Milliarden Franken für energetische Sanierungen. Das muss in dieser Diskussion natürlich alles berücksichtigt werden, was der Mieterverband tunlichst unterlässt. 
Zudem gefällt mir die Art und Weise überhaupt nicht, wie der Mieterverband in diesem Zusammenhang vorgeht. Es ist wichtig, dass man die Sache etwas gelassener betrachtet. Wir haben in der Schweiz ein hohes Mass an Mieterfrieden, denn über 90 Prozent der Mieter sind mit ihrer Wohnsituation generell zufrieden und 88 Prozent finden auch den Preis, den sie für ihre Wohnung bezahlen, in Ordnung. Da muss jetzt der Mieterverband uns nicht sagen, wir nähmen den Mietern Milliarden aus den Taschen und würden uns bereichern.
Wir empfehlen unseren Mitgliedern in dieser Sache, ihre Mietverhältnisse genau anzuschauen und dort, wo eine Mietzinsreduktion geschuldet ist und gewährt werden kann, diese auch weiterzugeben.

DF: Ich empfinde es als störend, dass in dieser Angelegenheit den Leuten in der Kommunikation gewissermassen ein Automatismus vermittelt wird, indem man sagt, wenn der Referenzzinssatz sinkt, muss das automatisch zu einer Mietzinsreduktion führen. 
Es gibt neben dem Referenzzinssatz noch andere Faktoren, die gemäss Mietrecht für die Preisgestaltung wichtig sind. Nebst der Teuerung, die zurzeit zwar fast vernachlässigbar ist, gibt es noch allgemeine Kostensteigerungen, die von Kanton zu Kanton unterschiedlich sind, und die auf den Mietzins überwälzt werden können. 
Am Ende muss schliesslich auch jeder Vermieter schauen, ob seine Rendite noch stimmt, denn das Mietrecht garantiert ihm eine angemessene Rendite auf dem investierten Eigenkapital. Ist diese nicht gegeben, so ist das ein Grund, diese Mietzinsreduktion nicht weitergeben zu müssen. 
Ich empfehle jedem Hauseigentümer, seine eigene Situation genau anzuschauen. Sieht er, dass ein gewisser Spielraum und in dem Sinne auch Bedarf besteht, diese Senkung weiterzugeben, dann soll er es auch tun. Falls nicht, soll er seine Mieter proaktiv informieren, weshalb eine Senkung nicht möglich ist und nicht gewissermassen in einer Lethargie verharren und auf Klagen warten.

Kommen wir zum Schluss noch kurz zur «Lex Koller». Vor Kurzem hat der Bund in dieser Sache eine Vernehmlassung eröffnet. Sie als Präsident des Verbandes der Immobilien-Investoren sind da wohl besonders gefordert.

DF: Nachdem das Parlament 2014 zwei Motionen von Frau Badran zur Verschärfung der Lex Koller abgelehnt hatte, sagte der Bundesrat kurz darauf erstaunlicherweise, dass er diese Anliegen dennoch aufnehmen würde. Im Frühling 2015 kündete der Bundesrat in einer Medienmitteilung dann genau dasselbe an, was das Parlament zuvor abgelehnt hatte. Das hielt ich damals schon für sehr stossend, gleichzeitig war ich aber auch nicht wirklich erstaunt darüber, dass diese Vernehmlassung, obschon mehrfach auf der Liste der geplanten Vernehmlassungen aufgelistet, dennoch nie eröffnet wurde. 
Im März dieses Jahres wurde sie nun aber tatsächlich eröffnet und sie ist inhaltlich ein Kuriosum sondergleichen. Sie besteht aus vielen nebensächlichen Revisionspunkten, die keine Revision rechtfertigen. Am Schluss stellt der Bundesrat die Forderungen der im Parlament abgelehnten Motionen Badran zur Diskussion, obwohl er selber offenbar nicht mit einer Mehrheit dahintersteht.
Was mich zufriedenstellt, ist, dass diese Vernehmlassung bei den bürgerlichen Parteien und den Wirtschafts- und Branchenverbänden auf eine generelle Ablehnung stösst. 
Ich hoffe, dass sie damit für immer schubladisiert wird.

HE: Noch besser wäre es, sie direkt zu schreddern. 

Herr Fässler, Herr Egloff, ich danke Ihnen für das Gespräch. 

 

Zur Person

Dr. Daniel Fässler

*1960 in Appenzell, ist verheiratet, Vater von drei Kindern und lebt in Appenzell. Er studierte an der Universität Bern Rechtswissenschaften. Im Herbst 2011 wurde Daniel Fässler in den Nationalrat gewählt. Seit 2008 ist er Landammann und Vorsteher des Volkswirtschaftsdepartements von Appenzell I.Rh. Daniel Fässler arbeitet als Rechtsanwalt in einer Anwaltskanzlei in St. Gallen. Zudem ist er Präsident des VII (Verband der Immobilien-Investoren).

Fotos: André Springer