Anpassung der Liegenschaftsbewertung gemäss Weisung 2009

Der Zürcher Regierungsrat hat die bisher gültige Weisung 2003 über die Bewertung der Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte durch die Weisung 2009 ersetzt. Sie gilt bereits für die Steuerperiode 2009 und enthält nebst höheren Landwerten weitere Änderungen, die zu deutlich höheren Steuerwerten führen werden.

Ende Januar, Anfang Februar 2010 erhalten Hauseigentümer im Kanton Zürich nicht nur die Formulare für die Einreichung der Steuerklärung 2009, sondern auch eine Neueinschätzung der Vermögenssteuer- und Eigenmietwerte ihrer Immobilien. Während bei Mehrfamilien- und Geschäftshäusern nicht viel geändert hat, wurden die versteuerbaren Werte von selbstgenutzten Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen aufgrund der neuen Weisung 2009 z.T. markant erhöht. Über die Gründe und Inhalt dieser Anpassungen und veränderten Formelwerte wurde bereits orientiert (Gründe / Berechnung).

Da die Einschätzungen schematisch und formelmässig erfolgen – der Kanton Zürich verfügt nicht über ein Schätzungsamt wie in anderen Kantonen üblich –, kann dies in einigen Fällen dazu führen, dass der neue Vermögenssteuerwert über dem erzielbaren Verkehrswert und/oder der Eigenmietwert über 70% der Marktmiete liegt. Der Hauseigentümerverband empfiehlt deshalb, die neuen Werte genau unter die Lupe zu nehmen.

Die Weisung 2009 sieht vor, dass Steuerpflichtige Korrekturen verlangen können:
- beim Landwert, soweit sich dieser bei einer Veräusserung nicht in einem entsprechenden Erlös niederschlagen würde;
- beim Zeitbauwert, wenn dieser wesentlich durch Elemente erhöht wird, die sich bei einer Veräusserung nicht in einem entsprechenden Erlös niederschlagen würden.

Diese beiden Werte beziehen sich auf den Vermögenssteuerwert. Auch wenn sie auf einen Verkaufserlös keinen Einfluss hätten, so wirken sie sich auf den Eigenmietwert aus, da dieser ja direkt aus dem Vermögenssteuerwert hergeleitet wird. Die Weisung sieht denn auch beim Eigenmietwert eine Korrekturmöglichkeit vor, soweit sich der Landwert bzw. der Zeitbauwert bei einer Vermietung nicht in einem entsprechenden Mietzins niederschlagen würde.

Beispiele, die eventuell eine Korrektur erfordern
Beim Landwert
- ausserordentliche Lärm- oder andere Immissionen, denen nicht schon bei der Zuteilung zur betreffenden Lageklasse Rechnung getragen wurde;
– privat- oder öffentlich-rechtliche Baubeschränkungen;
– über einen angemessenen Umschwung hinausgehende, grössere Landflächen (z.B. Restgrundstücke aus früheren Landwirtschaftsbetrieben, Parkanlagen, ausgeschiedene Gartenparzellen usw.), soweit diesem Umstand mit nicht schon Rechnung getragen wurde.

Beim Zeitbauwert (massgebend ist der Basiswert gemäss letzter Schätzungsanzeige der Kantonalen Gebäudeversicherung (GVZ))
– denkmalpflegerische Elemente, welche in der Gebäudeversicherung berücksichtigt werden müssen, aber keine Mehrmiete zur Folge hätten;
– Einzelobjektzuschläge in der Gebäudeversicherung von Reihenhäusern in grösseren Überbauungen (z.B. Gartensiedlungen), bei denen im Schadenfall mit Mehraufwendungen zu rechnen ist. Solche Zuschläge haben in der Regel keine Mehrmiete zur Folge;
– in der Gebäudeversicherung enthaltene Zuschläge für a.o. Aufwendungen im Schadenfall für bauliche Schutzmassnahmen wie Hangsicherungen usw.,
– über den Standardausbau einer Überbauung hinausgehende Mehraufwendungen beim Ausbau von Wohnungen durch einzelne Stockwerkeigentümer, welche in der Gebäudeversicherung separat versichert.

Solche separaten Zuschläge sind nur aus den individuellen Schätzungsanzeigen der Gebäudeversicherung ersichtlich, welche von der GVZ ausschliesslich den Eigentümern und Eigentümerinnen zugestellt werden, aber aus Datenschutzgründen nicht den Steuerämtern.

(Änderungen vorbehalten. Kein Anspruch auf Vollständigkeit.)

Mustereinsprache Weisung 2009

Hinweis: Alle Angaben sind mit grosser Sorgfalt und nach bestem Wissen erstellt worden. Trotzdem übernimmt der Hauseigentümerverband Kanton Zürich keine Haftung für allfällige Irrtümer oder Fehler.