• Corona und Mietrecht

Corona und Mietrecht

09.04.2020 STÉPHANIE BARTHOLDI MLaw, Juristin beim HEV Schweiz

Aktuelle Lage – Der Bundesrat hat eine befristete Verordnung betreffend Mietrecht verabschiedet.

Am 27. März 2020 hat der Bundesrat die Verordnung über die Abfederung der Auswirkungen des Coronavirus im Mietund Pachtwesen (Covid-19-Verordnung «Miete und Pacht») erlassen. Die Verordnung trat am 28. März 2020 in Kraft und gilt bis zum 31. Mai 2020. Der Bundesrat hat sich schwerpunktmässig mit Massnahmen im Bereich Umzug / Wohnungswechsel und Zahlungsverzug des Mieters befasst.

Umzüge bleiben erlaubt

Gleich der erste Artikel der Covid- 19-Verordnung «Miete und Pacht» stellt klar, dass der Auszug und Einzug in gemietete Wohn- und Geschäftsräume unter Einhaltung der Empfehlungen des Bundesamtes für Gesundheit betreffend Hygiene und soziale Distanz zulässig ist. Fachleute aus der Umzugsbranche und Bewirtschaftung sowie unzählige Umzüge in den letzten Wochen haben gezeigt, dass das Zügeln, aber auch Wohnungsabgaben und -annahmen, unter Einhaltung der Vorgaben des BAG funktionieren. Trotz der Klärung der Umzugsfrage stellen sich bei den Beteiligten weitere Fragen wie zum Beispiel nach der Umsetzung eines Wohnungswechsels unter Einhaltung der Empfehlungen des BAG betreffend Hygiene und sozialer Distanz. Selbstverständlich lässt der HEV Schweiz die Vermieter nicht alleine und hat Tipps und Verhaltensempfehlungen zusammengestellt, wie ein Wohnungswechsel unter Geltung der Covid-19-Verordnung umgesetzt werden kann.

Längere Zahlungsfrist bei Zahlungsrückständen

Der Bundesrat beurteilt in der gegenwärtigen Situation das Risiko von Zahlungsrückständen bei Mietzinsen für Wohn- und Geschäftsräume als erhöht und hat aus diesem Grund die Zahlungsfrist gemäss Art. 257d OR für Mietzinszahlungen verlängert. Zahlt ein Mieter den Mietzins nicht rechtzeitig, kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt wird. Gemäss der erlassenen Covid-19-Verordnung «Miete und Pacht» muss diese Frist bei Wohnund Geschäftsräumen – statt wie im Gesetz vorgesehen 30 Tage – neu 90 Tage betragen (Art. 2). Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, kann der Vermieter ihm mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats hin kündigen. Bei Pachtverträgen wurde die Zahlungsfrist gar auf 120 Tage verlängert (Art. 4). Eine derart lange Fristverlängerung ist aus Sicht des HEV Schweiz unverhältnismässig. Sie bedeutet, dass der Mieter bzw. Pächter bis zur gültigen Kündigung während vieler Monate im Mietobjekt verbleiben kann, ohne dass der Vermieter hierfür entschädigt wird. Diese Regelung dürfte viele private Vermieter sehr hart treffen und schlimmstenfalls in eigene Liquiditätsprobleme stürzen. Die Kosten auf der Vermieterseite laufen ja ungebremst weiter (Hypothekarzinsen, Liegenschaftsunterhalt etc.). Auch bei einer Kündigung nach Art. 257d OR i.V.m. Art. 2 der Covid-19-Verordnung «Miete und Pacht» bleiben die ausstehenden Mieten geschuldet. Allerdings werden bis zum 19. April 2020 von den Ämtern keine Betreibungshandlungen vorgenommen. Dies vergrössert das Ausfallrisiko für Vermieter noch zusätzlich.

Für wen gelten die verlängerten Zahlungsfristen?

Die verlängerte Frist gilt nur für Mieten, die zwischen dem 13. März 2020 und dem 31. Mai 2020 fällig werden. Voraussetzung für die Berufung auf die verlängerte Frist gemäss Art. 2 ist zudem laut Verordnung, dass der Mieter aufgrund der Massnahmen des Bundes zur Bekämpfung des Coronavirus mit der Bezahlung der Mietzinse für die Monate April und Mai in Rückstand geraten ist. Aber was gilt als Massnahme des Bundes im Sinne der Covid-19-Verordnung «Miete und Pacht»? Nach Ansicht der Autorin gehören dazu die Massnahmen und Verhaltensanweisungen, die der Bund mit der Verordnung 2 über Massnahmen zur Bekämpfung des Coronavirus in Kraft gesetzt hat. In den Schutzbereich fallen so sicher Mieter von Betrieben und Einrichtungen, die unter das Veranstaltungs- und Betriebsverbot fallen – sofern sie ausschliesslich dadurch in eine finanzielle Notlage geraten sind und daher die Mietzinse nicht mehr fristgerecht bezahlen können.

Doch wie sieht es mit dem Selbstständigerwerbenden aus, der nicht vom Betriebsverbot betroffen ist, doch aufgrund der Massnahmen des Bundes keine Aufträge mehr erhält? Gemäss der allgemeinen Beweislastregel von Art. 8 ZGB muss ein Mieter, der von der verlängerten Zahlungsfrist profitieren will, beweisen, dass sein Zahlungsverzug aufgrund der Massnahmen des Bundes im Kampf gegen Corona eingetreten ist.

Nicht unter den Anwendungsbereich der verlängerten Frist fallen sicherlich alle anderen Mieter, die nicht aus Corona-Gründen die Mietzinszahlungen aussetzen, bereits mit vor dem 13. März 2020 fällig gewordenen Mietzinszahlungen im Verzug sind oder aber über genügend finanzielle Mittel verfügen, um den Mietzins zu bezahlen. Praxisrelevant bei dieser Frage ist aber wahrscheinlich nicht primär, wer in diesen Schutzbereich fällt, sondern wie im summarischen Verfahren (Ausweisung) bewiesen werden soll, dass der Zahlungsverzug coronabedingt ist (oder eben nicht). Im schlimmsten Fall riskiert der Vermieter, dass seine Kündigung nichtig wird. Dann muss er das Mahnverfahren – nun mit der verlängerten Frist – von vorne beginnen und hat noch mehr Mietzinsausfälle.

Klärung durch den Bund gefordert

Mit der Notverordnung zum Miet- und Pachtrecht will der Bundesrat den Parteien mehr Zeit geben, um vertragliche Lösungen für die Problematik der umstrittenen Mietzinszahlungen infolge angeordneter Betriebseinschränkungen und -schliessungen zu finden. Mit dem Notrechtseingriff ins Mietrecht hat der Bund allerdings zusätzliche Rechtsunsicherheit bei der ohnehin bereits stark umstrittenen Rechtslage geschaffen. Der Präsident des HEV Schweiz, aNR Hans Egloff, hat daher beim Bund Erläuterungen zur Auslegung der Notrechtsverordnung betreffend Zahlungsfristen verlangt. Der Bund hat auch bereits bei anderen notrechtlichen Bestimmungen solche Erläuterungen veröffentlicht.